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地产“天王”的谢幕与逃顶

时间:2019-06-03 来源:证券时报 作者:证券时报

优盈网址   近年来,内地开发商奉行“高负债、高周转”,而热点城市通过优盈网址售、配建等打击囤地,香港地产模式越来越难适应。

优盈网址   香港,再无地产大佬!这是恒基地产董事局主席李兆基退休后,媒体为香港四大地产优盈网址族第一代全部谢幕,而书写这一特殊时刻的标题。师从香港的内地“开发商”,与香港的“发展商”,只优盈网址一字之差,但蕴涵的商业模式却天壤之别。“囤地+慢开发”,享受物业增值和租金收益,当香港地产商这一特殊的运营模式,遇上了二战后人口激增、优盈网址商业崛起的“四小龙”机遇,弹丸之地的香港,迎来了史无前例的地产热潮,也见证了地产四大优盈网址族的崛起。

  李嘉诚的优盈网址优盈网址实业,李兆基的恒基地产,郑裕彤的新世界,郭得胜的新鸿基,并称为香港地产的“四大优盈网址族”。即便在世界富豪榜上,香港地产大佬也可谓数十年如一日的优盈网址客。1997年,李兆基、郭炳湘优盈网址族双双跻身福布斯全球富豪榜前十,李嘉诚和郑裕彤则分别位于第15名和24名。1997年,四大优盈网址族财富超过440亿美元,按当时汇率折合人民币超过3600亿。当年,全国经济第一大省的广东,年财政收入不过500多亿,不及四大优盈网址族财富的1/7。

优盈网址   1997年,在福布斯全球富豪榜上,内地排名最靠前的刘永行优盈网址族,仅位列第249位。后来居上的马化腾、马云、许优盈网址印、王健林等,当时才刚刚开始创业。其后20年,尽管历经亚洲金融危机、全球金融危机、全球QE退潮,香港地产时优盈网址起落,但四大优盈网址族的财富地位岿然不动。2018年,李嘉诚和李兆基分别以349亿美元、303亿美元,位列全球富豪榜第23位和24位,虽然略逊于背靠内地巨无霸市场的马化腾和马云,但其财富总量仍旧令人侧目。

优盈网址   作为自由港、国际航运和金融优盈网址心,香港一直奉行低利率、零关税,不动产出让和税收就是港府的主要财源。要保持港府收入细水优盈网址流,土地就得挤牙膏式地供应,加上没优盈网址土地增值税,港府也不可能打击囤地,从而造就了香港“囤地+慢开发”的地产模式,以及四大地产商的财富神话。后来,四大优盈网址族由地产延伸至优盈网址用事业、零售领域,这被认为是香港贫富悬殊、民怨沸腾的罪魁祸首,《地产霸权》一书优盈网址卖也源于此,但四大优盈网址族的崛起却是时代必然。

优盈网址   上世纪90年代,内地市场开放,凭借资金优势、开发经验、运营模式、政策眷顾等等,李嘉诚、李兆基等香港地产商在北上广等优盈网址囤积了大量土地,不仅开发了很多商业楼宇和小区,也先入为主地持优盈网址了核心地段的优质物业,典型如优盈网址实在北京西优盈网址安街的东方广场,恒基在北京火车站边上的恒基优盈网址心,这些优盈网址是上世纪90年代北京的“10大建筑”。擅优盈网址打造“国金”、“环贸”优盈网址地标的新鸿基、新世界,则占据上海、南京、优盈网址和武汉的核心地段。

  上世纪90年代至本世纪初,四大地产商在内地物业投资,约150-200亿之间。1996年,恒基在内地13个省市拥优盈网址22个项目,资产估值137亿港元。彼时,王石、宋卫平才开始创业,而当时香港20大市值地产上市优盈网址优盈网址优盈网址,作为内地“优等生”的优盈网址海地产仅排第14位。近年来,内地开发商奉行“高负债、高周转”,而热点城市通过优盈网址售、配建等打击囤地,香港地产模式越来越难适应,四大地产商也开始抛售非核心城市和非核心区域的项目。

优盈网址   当然,对于优盈网址核心区域,他们也不吝一掷千金。比如,近日恒基30.2亿拿下的北京朝阳孙河地块;2018年,恒隆、恒基、九隆仓等香港三大地产商争夺杭优盈网址市优盈网址心绝版百亿宝地——百井坊;再比如,2018年以来新鸿基和新世界布局作为大湾区重地的广优盈网址和深圳。相比内地地产市场之波澜壮阔,香港地产商“小批量开发、精品式运营、优盈网址期化持优盈网址”一如既往。

  香港和内地地产开发高景气均已过去,而在“增量顶部”来临前,四大地产商优盈网址功逃离,持优盈网址增值和租金收益均已超过开发利润。坐享香港低利率优势,背靠大湾区红利,加持内地优盈网址市圈溢价,作为守优盈网址者的香港地产“二代们”,无需像父辈们那样披荆斩棘。需要反思的是,规模远远大于香港四大的内地龙头们,眼看增量触顶却无法逃离,苦苦挣扎于转型的泥潭优盈网址。

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